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怎样选到最适合创业的联合办公空间
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文章附图

  与不同的公司、一群陌生的人坐在一个空间里办公,已经不是一件新鲜的事情了。

  大约三年前,北京和上海开始陆续出现了仿照美国Wework模式的联合办公空间,然后这种以工位为基本租赁单元,共享茶水间、会议室、休息室、前台、保洁、网络等服务,被认为特别适合创业者的办公空间服务也迅速传导到了新一线城市。

  根据各种不同的研究报告显示,目前国内的联合办公空间总数可能在2000至3000家左右,不过真正成规模品牌性空间还不是很多。

  小编收集了其中17个知名度和连锁规模较大的联合办公品牌的数据来做研究,它们当前共有396个联合办公空间,分布在19个城市。其中在新一酱统计范围内,拥有超过5个联合办公空间的城市有7个,分别是上海、北京、深圳、成都、杭州、南京和天津。

  先来看一下这7个城市的联合办公选址与城市资源分布有什么样关联。新一酱又一次使用了栅格化的商业资源评估方法——将新一线城市商业数据库中餐饮、地产、酒店、银行和零售等类目的160个主流消费品牌门店地址输入到地图,以1平方公里为最小栅格单位,对地图划分了栅格。图中灰色栅格代表城市商业资源的分布,栅格颜色越深代表此处拥有的商业资源越多,而每一个亮绿色的点都是一个联合办公点。

  你可以很直观地看到,绿色的点总是和颜色更深的栅格在一起——以创业公司为主要服务对象的联合办公专挑资源密集分布的繁华地带落子,从城市商业资源的核心区域向周围扩散,在北京和上海尤为如此。

  商业资源的分布指明了一个城市的黄金地带在哪里:这个城市的智力资源和财力资源都流向这里,从而创造了大量的连接——对于创业公司而言,“连接”是极为宝贵的资源。

  但仅仅有商业资源并不够。更现实地考虑,来联合办公空间上班的人也需要交通的便捷度。

  临近地铁就成了诸多联合办公选址的标准之一。比如在上海,59.83%的联合办公空间在500米内就能找到地铁站,97.44%的联合办公空间能出门在1000米内坐上地铁。在新一酱选取的7个城市中,每个城市都有超过一半的联合办公空间可以在方圆一公里内能找到地铁。按照每分钟80米左右的步行速度,走完1000米只要12分钟,戴着耳机听三首歌,就能够从地铁站走到公司。

  看到这里,也许你已经产生了疑问:联合办公空间净挑最接近繁华商圈的地点,又要临近地铁站,创业公司能承受得起租金吗?

  由于每家联合办公的工位种类不一,新一酱挑选了它们共有的、也是最便宜的工位种类“自由工位”来计算价格。在上海、北京和深圳这3座一线城市,自由工位的平均月租金都超过了1000元,而在成都、杭州、南京和天津4个新一线城市,这个数字在400至700元的区间内。

  只看联合办公工位的租金难以产生一种直观的感受,新一酱又找到了这几个城市甲级写字楼的租金来做对比。如果假设写字楼中每个员工大约需要3平方米的工作面积,就可以推算出写字楼的工位月租金。

  在像北京中关村或者杭州黄龙这样的创业区,联合办公代表品牌氪空间的自由工位平均租金都要比同一地段的甲级写字楼便宜200多元,对于一个10人的初创型团队,这相当于一年可以少付出24000元的租金。不过新一酱也没明白的是,在深圳南山的氪空间反而更贵些。

  当然到了CBD,联合办公空间的租金性价比可能更容易凸显出来。比如在北京写字楼租金最贵的金融街,一个3平方米的甲级写字楼工位月租金接近2000元,而氪空间的工位只需要800元——这种场面似曾相识,比如在北京国贸一堆高级写字楼附近的建外SOHO也是创业者最喜欢的地方。

  不过在新一线城市的CBD,由于甲级写字楼的租金也相对便宜,联合办公空间的价格优势反而没那么明显了,甚至还要比甲级写字楼更贵。同样是10人的初创型团队,如果在天津南京路创业,选择联合办公的自由工位,每个人每月就要多付出140元,一年下来就要多花16000多元。

  但,创业阶段选择甲级写字楼真的合适吗?虽然新一酱是按照“工位”去计算甲级写字楼的月租金,但是写字楼并不能像联合办公空间那样以工位为最小单元切割出租。因此,即便新一线城市CBD的写字楼租金更便宜一些,创业者却必须一口气租下很多他们不需要的空间,反而不如为每个工位多花一些钱,到联合办公空间去租一些恰好够用的自由工位——“恰好够用”正是联合办公空间相对于传统写字楼的优势。

  联合办公空间的出租粒度更细,自由工位可以灵活应对不同规模公司的需求,从而最大化资源利用效率。同时它描述的“不同领域的人相互碰撞产生思想火花”这种场景似乎也足够吸引创业者。

  联合办公也在以更高的价格提供独立办公间。价格理论告诉我们,在一个理性的市场上,价格能够反映商品的价值。租金更高的独立办公间说明联合办公空间的经营者仍然认为独立的空间比开放共享的空间更具优势和吸引力,开放空间的思想碰撞并不足以成为一个真正的优势。

  为了比较各个品牌联合办公的优势,新一酱挑选了几个维度来衡量这些联合办公空间的特征。

  价格是各个品牌联合办公空间自由工位的平均租金,租金越低,价格得分越高。夜间出行为联合办公空间500米内能找的夜间公交站点,站点越多,得分越高——这项尤其针对那些长期需要加班至深夜的创业团队。咖啡店为联合办公空间500米内能找到的咖啡店数量,数量越多,得分越高。由于很多创业者喜欢在咖啡店里谈生意,这个维度象征着与客户交流的便利性。饮食为距离联合办公空间500米之内的便利店和中西式餐饮店数量,店面越多,得分越高。地铁为联合办公空间在1000米内能找到的地铁站数量,站点越多,得分越高。城市下沉代表了联合办公品牌对于非一线城市的关注程度,在非一线城市拥有越多的联合办公地点,得分越高。

  综合评价后,新一酱发现方糖小镇和氪空间代表了两类颇为不同的联合办公空间。

  方糖小镇租金很高,但它们的选址通常靠近咖啡店和餐饮店面,会见客户和外出聚餐都非常方便,而且方糖小镇的选址500米内能找到很多夜间公交站点,创业者深夜下班,几分钟就能走到站台。

  与之相反,氪空间的自由工位价格非常低廉,而且向许多新一线和二线城市布局。但是氪空间的周边环境并没有非常出色,无论是地铁还是夜间公交都距离选址较远,在氪空间工作,通勤未必足够方便,附近的餐饮选择也比较匮乏。

  其他几家联合办公品牌都与方糖小镇或是氪空间表现出了类似的特征:要么价格低但交通和餐饮都不太方便;要不就是交通便捷餐饮丰富,但租金偏高。在没有更好的联合办公空间可以兼顾价格与周边商业、交通资源之前,创业者估计只能自己在两者之间找平衡了。

  在对比联合办公空间与甲级写字楼租金时,对联合办公空间租金价格与周围商业资源和交通资源做了回归分析。结果发现,联合办公选址附近餐饮店越多,联合办公空间的自由工位租金越高——具体点说,方圆500米内每多一家餐饮店,自由工位租金就显著平均上涨17.3元。

本文转载自新一线城市研究所专栏

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