400-8822-692
王宏波:布局城市运营 “岛里”玩转联合办公场景空间未来
浏览数:75 

岛里创始人、CEO 王宏波

“如今,我们能够很明显地感受到生活发生变化了,比如说出门已经不带现金了。”岛里创始人、CEO王宏波在接受新浪地产(微博)网专访时感慨道。

五年之前,大家还未如此关心手机到底有没有电、网速好不好?如今我们的生活、娱乐、购物、出行几乎被颠覆了。

王宏波提到在企业领域,大家似乎没有看到这么明显的变化,但事实上市场是潜移默化,而且这个变化是在加速进行的。这也就是说,在企业中,特别是小微企业已经在发生剧变了。当然,这是有个渐进的过程,首先是消费领域、2C领域,然后是2小B,最后到中型企业、大型企业,这样的企业形态变化可总结为合伙化、项目化和平台化。

在很多公司中我们不难见到:营销依托微信,采购通过京东等平台,差旅采用第三方软件,由此表明很多企业的整个运营部分已经在发生很大的变化了。

企业形态转变 “岛里”逐步实现合伙化、项目化和平台化

2015年以来,岛里联合办公已在北京、上海、成都、重庆、西安、苏州等地开展线上线下运营,截至今年6月,公司实际运营面积近10万平方米,入孵企业达800余家,关联企业3000余家。

创始人王宏波能敏锐到捕捉市场的悄然改观:要去运营服务这些企业,我们进行项目化、合伙化和平台化。在这个前提下,我想把大企业的运营经验,传达给这些小微企业。我们用什么方式去做?这成为我们开创联合办公新模式的聚焦点。

以下是新浪地产网与王宏波对话的核心内容:

从世界500强 到“岛里”联合办公的侠客梦

新浪地产:我知道大家都叫您"岛主",您喜欢听到这样的称呼吗?

王宏波:我觉得还好,因为我们公司叫侠客岛嘛。可能90后对侠客岛没有那么敏感,它本来是金庸武侠小说《侠客行》里的一个地方。岛主是两位隐士,江湖上一些高手每年会邀去侠客岛喝腊八粥,但是这些高手去之后就没再回来过,大家就说这个地方很可怕,有去无还。后来有一个年轻人就闯到了侠客岛上去,他发现江湖失踪的那些高手都在岛上互相研习武功。

我觉得这个地方跟创业很有关系,目前我们联合办公的每一个空间叫岛,比如望京岛、亦庄岛,然后员工都管我们几个创始人叫岛主,从一定程度上来说我们是在帮助建设多个侠客岛。

新浪地产:据了解,您之前有多年的世界500强工作经验,后来为什么选择创业?又为什么是看准了联合办公?

王宏波:其实这是我的第二次创业,在2007年的时候是第一次创业,除了这两次创业之外,我的工作经历大部分是在500强,主要做信息和运营性的工作,内容基本上跟信息有关系,跟软件系统、软件开发、信息管理、公司内部管理、内部运营有关系,所以在运营上、在大企业的运作方面我都非常熟悉。

至于为什么会做联合办公这个行业,我创业的初衷是想要把大企业的运营经验、服务给传达给一些小企业。中国不缺大企业,不缺垄断性、顶级的这种企业,包括BAT、国企、央企、世界500强等等,他们的资源很丰沛,无论是内部运营资源,信息系统资源,还是政策资源、金融资源、媒体公共关系资源,应该说都是顶级的。

但是一个国家的发展和创新是不能完全依赖于这些企业的。事实上,在全世界范围内,小微企业都是创新的核心,很多新技术、新模式、新产品都是由小微企业带来的,所以我希望能够把我在大企业的运营经验带给给小企业。

第二个原因在于我们看到一个趋势,其实就是整个企业的形态变化,消费领域已经很明显趋于移动互联网、云计算、大数据。创业初期办公室这个行业形态并没有变化,所以我们选择了从办公室行业切入,基于我们想要做一个给小微企业服务的平台,那我们需要一个切入口,那我们正好发现办公室这个行业需要改变,而且它又是一个很好的入口,它面临着本身的供给侧改良需要。办公室大量存在,但在使用效率、服务水平等方面,企业形态变化与办公室的需求之间是错位的。

我们调查了很多模式,做基金、媒体、线上平台等都是其中的一些选择,它们都有一定的平台属性。因为首先我们需要做一个为小微企业服务的平台,但是我用什么方式去获取这些小微企业?

接下来投资是可以的,投资后就具有一定的平台属性,你可以获得很多企业信息,再为他服务,然后做到线上,包括做工商注册、做财税服务、做CRM呀。

现在越来越多的企业是项目制的,是快速伸缩的,所以这类人群对办公室的要求已经不是过去的要求了,过去办公室要么买、要么租,租之后自根据自己的需求去装修,中间有很多个环节,谈租约、装网络、改造电然后装修,硬装修、软装修,前台等招聘,并且还得有物业管理等等,整体来说是一个很长的环节。那联合办公正好把这些环节全部压缩了。

现在联合办公模式出来以后,他们需要做的就是交钱。如果今天交钱,5分钟之后就可以入驻,甚至马上就可以入驻,而传统的办公室是没有提供这个服务的。所以我们就选择了从办公室行业来入手,至于说叫联合办公室还是叫共享办公室,其实我们在2014年底在做这件事情的时候这些词都没人知道的,我们当时想来想去起了个名字叫联合办公室,后来大家慢慢地认同了这种模式。当时我们还在成都注册一个公司就叫做企业联合办公室管理有限公司,这个是国内第一个。

空间不断升级与降维 “岛里”模式逐步成熟

新浪地产:随着市场的热度上升,相对于众多联合办公的竞争者,您认为的联合办公是什么?"岛里"的优势在哪里呢?

王宏波:其实一开始我们是想要做一站式服务办公室,可伸缩的办公室,当时为了定义它我们还讲了联合办公室是空间的联合、企业的联合、服务的联合。

在2015年,整个做联合办公行业的人都在教育市场什么叫联合办公,到后来有众创空间了、共享办公了大家基本就熟悉了,联合办公就是来了就能用,然后可伸缩,同时大部分的基础服务已经准备好。例如,咖啡、水、会议室都是准备好的,所以这是一种新型的办公业态。它是大量的企业,特别是小微企业、大企业的分支机构、专业的服务人士都会选择的行业,加上我们是这个市场上比较早的玩家,到目前为止,是在全国具备多个城市同时的运营商,所以占有绝对的优势。

那谈到真正城市运营,其代表是每个城市不只一家店,而是多个城市规模化运营,我认为"岛里"算是在这方面比较领先的品牌。就像你所说这个市场确实是很有竞争性的,特别是从2016下半年到2017年。在7月15号我们开完的联合办公行业峰会上,大家认同的是什么呢?第一,到现在为止这个行业已经被市场建设了,就是说大家都认为联合办公室可以作为一个行业,跟公寓、酒店、商超、装修、设计是一样的。联合办公可以作为一个行业存在,那就相当于是办公的一种供给,办公物业的一种供给,它跟这种传统办公室形成一定的这种竞争和互补的关系。

同时它可以跟办公楼和写字楼产业进行转化,办公楼可以转化为联合办公,他们也可能是上下楼的关系,也可能是合作的关系,包括一些政府的众创空间,或者是一些孵化器。近两年市场上的玩家越来越多,那"岛里"的优势我觉得有以下几个:第一,我们对于产品的体验和理解方面能够做到空间的有效利用,对我们运营商来讲肯定要实现有效利用,对用户而言是他能够在这个空间里很舒适地工作。

其实我们做的是一种空间上的生意,它表明的是你在每平米能发挥多少效应,所以我们一直在不断的在优化产品。公司初建期间,我们已具有用数据来驱动的空间迭代和优化的能力,并且建立了完整的信息系统,对每个空间、每个用户、每个座位、每个房间的使用率、平效进行跟踪。每一个周期我们都会进行评估,用户对空间的满意度,以及对每个细节改造都会做用户的反馈,通过运营数据加上用户反馈,不断地迭代空间参数,包括公共空间的占地、公共空间中不同类型会议室的占地、房间和工位的占地、走廊、公共区域、小型活动区、小型休闲区的设置,这方面我们是第一个。我们在数据驱动下对空间的理解形成了对办公空间不同角度较为深入的理解。

第二,岛里的运营管理效率是比较高的,全国现在已经开业26个空间,但门店运营人员还不到100人,平均一个空间都不到三个人。当然,运营效率取决于我们自己运营的标准化程度,也取决于我们信息系统的能力和现场的智能管理能力,所以说效率指标代表着我们比较好地解决了空间利用难题。再说到智慧办公,所谓线上系统,以及大部分公司几乎现在能做到95%以上的事情是在线上进行,通过数据驱动,而且我们客户大部分的需求也是通过线上直接跟我们互动,从整体上来说我们已经达到了比较高的运营效率。

第三,我们形成了为客户提供全面的企业加速服务的基本能力,能做到这一点的现在可能在这个市场上是不多的。更准确一点,我认为应该叫泛加速服务,就是说对于大部分企业我们已经形成一套都能够帮助他们成长的模式,而且这些能力已经基本标准化。它不仅仅是一个服务商的概念,现已形成了大概十项能够帮助企业成长,客户可以通过线上的会员系统直接获得的能力。

除此之外,我们给每个入驻企业都会配一个RO(Resource Officer)。RO有两项职能,第一个:它不断地发掘企业的潜力,以对应企业的能力、优势,包括企业发展情况的信息、所持有有产品种类、研发生产阶段、产品的竞争优势等等为根据不断去搜取信息,经过用户同意,将其分享在整个会员系统中。由此通过不断地搜集这个企业发展情况的信息,特别是产品的信息,包括这个企业在做什么产品,这个产品做到什么阶段了,需要什么样上下游的服务。

第二,RO了解企业情况之后,会到我们的系统平台寻找能够支持相应企业的服务,或者能够支持它的上下游资源,并且把这些资源匹配给到它。这部分是在线上进行的,而且是系统性地开展。

第三,我们基本上建立了能够帮助企业成长能力的模式,具体来讲,包含十项综合服务:公司治理,公司财税咨询,人力资源的服务整合,法务的咨询,知识产权的规划,政策的规划,营销的支持,全国的分支机构拓展服务,产业链的服务,金融方面的融资、投融资服务。我们已经将这些服务标准化了,这也是我们每天日常在做的工作。由此基本上形成三个能力:第一是对空间的理解,不断驱动空间的优化,第二就是高效的运营,第三是建立企业服务成长的能力。

所以基于以上几点,在"岛里"办公室工作更简单,当然首先它是个办公室,它是"岛里"牌的办公室,所以我们的期望是"岛里"牌的办公室具备高效运营、干净舒适的特点,对客户来讲便捷、符合他的特定需要。经过长期研究和调研,我们是不断在满足市场需要的。

新浪地产:您曾提过“联合办公会成为线下流量的入口”,怎么理解这句话?

王宏波:首先办公室是企业的入口,然后企业是由人组成的,那特别是这种服务性办公室,就是所谓的新型办公室,在基础运营时如果能够植入一些你所需要去传达的因素的,也就是说你可以从流量上转化,你有作为流量转化的价值。更泛化一点讲的话,或者说本质上是我们能运营到办公桌,也就是我们能运营到每个人了,那这样的办公室它是具备流量入口性质的,因为它能够把这个流量转化。

市场集中度上升 “岛里”布局联合办公城市运营

新浪地产:目前"岛里"发展重心可能更偏向于西安、重庆、长沙等1.5级、二线的城市,如此布局是为了避开那些在一线的白热化竞争吗?

王宏波:事实上,我们公司几个创始人都是北京人,我在北京已经20年了。2014年我们在策划这件事情的时候,是想做个实验,因为那时候其实对这个市场是没有把握的。在联合办公领域,wework占据绝对的优势,那时候我印象中好像是有30—50亿美金的估值,但是其实那时候国内几乎没有人知道。

SOHO3Q一开始推出来是没有叫联合办公,到我们推出来时,开始叫联合办公,之后毛大庆(微博 博客)推出来也叫联合办公,他比我们开业大概要晚两个月。国内联合办公还有一家叫P2,在上海,一开始的名字是联合办公创业社,所以现在市场上认为这是第一家联合办公。但严格意义上来讲,我们是提出联合办公的第一家。因为联合办公创业社那个时候租赁面积在两三百平米,相当于几个合租,也就是一个用不完的面积租给另一个。现在真正意义上的联合办公是在写字楼、在园区里面,经过后改造、增加公共服务,包含一站式服务、共享的公共服务,和共享的活动区域、共享的会议室、会客区等,它的核心在于服务。2014年、2015年的时候市场环境和现在不一样,那时候国家还没有提出提"大众创业、万众创新"。

那个时候我们想做个实验,当时选择了一些城市,本来想在北京做,但是老实说北京成本相对来说很高。

那段时期我们观察到联合办公有三类客群,一个是初创企业,一个是专业服务人士,当时我们考虑到传统的初创企业可能不一定合适,但是初创企业特别是科技型初创企业会是很喜欢开放交流的环境,所以第一类我们看准的是科技型初创企业。

第二类是专业服务,因为联合办公的特点是地段不错,品质也不错,而且公共空间一般都做得比较好。由于专业服务人士要会客,同时他需要跟同层次人进行交流,所以这块需求很大。

第三就是大型企业或者中型企业的项目团队或者分支机构,这是联合办公的三类客群。

在北京,这三类客群都是有的,特别是第一类和第三类,在上海,第二类和第三类是主流的。当时我们考虑更长久的未来,就是未来这三类企业哪些地方会增长,我们预估北上广深第二类是不断增长的,也就是专业服务人士,特别是这种做自由职业者的专业服务人士,特别是在北京、上海增长是比较快的,但是第一类和第三类客群在像成都这样的城市增长速度很快。我们收集的数据中在新注册企业数量、人口流入显示成都排名比较靠前的,所以我们就选择了成都来做这个试验。另外很重要的一点是成都是房地产供应比较过剩的地区,商业和工业比较过剩的地区,一旦资源过剩的地区我们的模式都能得到验证,那么其它城市会更有吸引力。

在试验的过程中国家就推出来"大众创业、万众创新",紧接着这个联合办公就成了一个风口,众创空间联合办公就成了一个风口,我们是很明显的受益者,因为我们是当时全国能够看到的联合办公空间这一块市场不超过十家公司之一。所以我认为这才是真正的联合办公空间、众创空间,我们很快被成都市政府认定为众创空间,包括国家级众创空间。后来大部分都像我们一样做,标配路演厅、标配咖啡厅、标配配餐室等。但SOHO3Q不是这种配置,它类似国外的wework模式。wework在国外做得很大,大部分在纽约,房租是很贵的,它没有很大的公共空间,做的全是封闭的房间,SOHO3Q正是这种模式。

所以我们在成都做了第一个,接下来拓展到第二个,然后在2015年11月份完成第一轮融资,确切讲应该算第二轮,A轮融资当时融两个亿,到现在为止也还是算比较大的融资。

之后我们就开始往全国布局,包括北京。望京项目是2016年5月份开业的,共两层,将近五千平米的面积。当时在北京算是比较早的项目,到目前为止也还是比较大、较有影响力的项目。紧接着我们发展到重庆、上海、西安、苏州等地,现在形成了城市布局。

我们并没有说一定要在一线城市发展,这只是一个时间问题。其实大部分的联合办公还都是围绕着一个城市或者两个城市在发展,有的城市布局很多,但是他其实不是城市布局,只是店布局,就那个城市只有一个店。我认为在一个城市建立自己的运营能力,建立管理能力,市场能力才算进入一个城市,所以北上广深我们都会陆续布局,同时会把重心会偏向于那种快速增长、新兴的一线城市,或者叫1.5线城市,因为北京和上海已经过度都市化了,它对于小企业的承载能力其实已经很小了。我认为在1.5线城市其实是小企业承接北上广深外溢一个比较好的选择,所以我们在北上广深也会发展,同时会更关注成长性的1.5线城市。

新浪地产:"岛里"在选择写字楼的时候有什么标准?

王宏波:首先"岛里"在传统联合办公的模式上会有更大的延伸,也就是办公室运营服务,同时跟办公物业进行合作,期望推出"岛里"牌办公室。我们想将其做成一个品牌,也就是说大家会选择"岛里"牌、万科牌或者万达牌的,且不同品牌都有各自的特点。

"岛里"牌办公室正是我提到的三项。第一,我们提供的办公室全都是预定义,就是全都是装修好的、带服务的、有公共空间的,用"岛里"办公室后不用招聘前台,不管水电、物业、网络,这是"岛里"牌办公室的特点,就是一站式的,一费式的。然后提供企业成长周期服务。"岛里"牌办公室是我们自己要全周期投入的,包括装修、改造,提供整个公共空间管理运营服务,同时跟各种的物业持有者,办公室的持有者进行合作,通过租赁、合作等方式。最后,我们还在做另外一个事情,就是"岛里"运营的办公室--"岛里"运营牌的办公室,英文叫"Hicoffice"。我们认为办公室就像咖啡厅一样,你到那儿就去喝杯咖啡,不需要买咖啡机,你也不需要买桌椅板凳。同时办公室还具备在咖啡厅的那种惬意、简单、舒适、放松,所以它其实是coffee和office一个合体。

我们有"岛里"牌办公室,有"岛里"运营牌的办公室,我们愿意跟各种各样的办公物业持有者进行合作,但是我们首选就是小微企业聚集区域的,因为小微企业和大企业是不一样的,大企业可以在比较远的地方,因为他可以有班车、食堂,甚至公寓。

但是小企业没有这个能力,而且小企业招人是很难的,以京东为例,它在北京亦庄一个很偏僻的地方,但是因为它有一个品牌,招人并不难,员工可以在这儿附近租房子。但是小企业不行,他对这个地点反而比较挑剔,同时需要很便利,否则招聘很难,所以他们希望交通位置要好一些。品质方面的需求,我们可以根据它的物业特点,改造成适合企业需求的。

所以,"岛里"在选择写字楼的时候核心还是位置。

"岛里"牌办公室和"岛里"运营双驱动贯穿产业链上下游

新浪地产:当下的联合办公行业,各个企业想要将服务、社群、投资孵化集于一体,导致出现高换手率、公司亏损等问题,那"岛里"现在的盈利情况如何呢?

王宏波:目前来说,"岛里"办公室这板块是盈利的,我们公司共有三块业务,第一块就是即"岛里"牌办公室,包括"岛里"牌办公室和"岛里"运营,这个叫空间板块,这个板块是盈利的。第二个板块是企业加速服务,这个板块正在建设当中,但收入是基本上逐月增长的,并且增长速度比较快。

第三块就是侠客资本,属于投资服务。我们自己进行融资,因为目前有比较大的客群基础,对这些企业比较了解。像wework、优客工场在投资方面做得不错。

新浪地产:“岛里”有整合联合办公产业链的计划吗?

王宏波:我们在关注整合办公室行业的供应链。联合办公本身的供应链是比较长的,要跟房地产商、设计公司、装修公司、强电弱电、家居等厂家打交道。特别是对于一些中小联合办公的企业,其实他们在供应链方面还是比较吃亏的,所以这个也是我们空间运营和"岛里"牌办公室和"岛里"运营的一个能力,是我们要建设的。

我们希望能够跟联合办公主要的玩家、运营商、友商起,在这个行业的供应链上做一些工作,包括一些标准,比如说节能环保的标准、办公室健康的标准。

新浪地产:2017年,"共享"太热了,您觉得联合办公算是共享经济吗?现在处于什么发展阶段呢?

王宏波:我觉得它作为共享经济是没有问题的,而且它下一步有可能变成分享经济。共享经济指的是什么呢,就是说同一个资产很多人使用,这个就是共享经济,但这个资产可能是我的也可能是别人的,如果这个资产是我的那就是共享经济,如果这个资产是第三方的那就是分享经济。那联合办公为什么说它是共享经济呢?首先我联合办公里面除了他自己私有的那张桌子之外,可以共享这个里面的会议室、路演厅、咖啡厅。一般来说,一个企业不可能做一个完整的咖啡厅,但是作为一个运营商我可以拿这个东西共享,因为会议室的使用率是比较低的,如果一个企业闲置,那很多企业共同使用会议室,这个会议室的利用率就会提高,至少有一部分空间是共享的,就目前的情况看来,据估计至少30%、40%的空间是得到了共享的。

我们将来能做到什么程度?就是说这张桌子是你租的,但是我今天不来上班别人可以来租,这就是分享经济了,这就是更高级别的共享了,但这个现在还没有做到,以后是有可能做到的。走向分享经济之后其实也很可怕,就是说社会资源很多东西已经存在了,可能不需要那么多了。所以联合办公比较典型的共享经济,我们办公室拥有方是资产拥有方,但是可以共享空间、服务。

我觉得联合办公还在快速发展,并且可能要进入到一个比较激烈竞争的阶段。现在基本上是头部企业已经形成,但是有众多长尾企业,即除了我们这些连锁型的、平台型的联合办公运营商,还有大量的独立的联合办公运营商,数量非常之多,运营水平也有很大的差异,但是因为他们有一些得天独厚的资源,可能他本身是设计师或者他有一些政策支持,或者是他有很低价的空间等等,这些是可以支持一个或者两个或者三个、五个的空间运营的,而且这些空间其实本身效率都还是不错的,所以它本身是一个巨大的市场,会有很多不同的人去做这样的产品。

但是头部企业的竞争是非常激烈的,甚至会形成几家独大的局面,整个办公行业的转型,未来基本上除了极个别的企业拥有自己的写字楼的企业之外,大部分企业可能都会选择第三方运营的办公室。所以我觉得可能至少十家左右,各具特色的办公室运营商是会存在的,会有几家上市公司也很容易的。


您想了解哪些方面的资讯呢?
办公类型介绍

共享办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式,来自不同公司的个人在共享办公空间中共同工作

随着商业时代的迅速发展,企业对办公空间的需求在不断改变,而传统的毛坯或简装办公室已经很难满足多

传统办公在新性办公的迅速发展下仍是主流办公模式,目前市场上的主要房源也以传统办公室,即写字楼,为主,有各种

房型介绍

为了满足市场上越来越多的弹性办公需求,联合办公空间大多以工位为单位提供租赁服务。不论您在哪个城市,只

任何企业团队都有需要有一个独立空间的时间,小型单间就是因此而出现在新型办公环境中。小型单间可容纳1-20+

随着新型办公的兴起,越来越多企业选择了使用新型办公室。 可是过往许多中大型团队在寻找新型办公空间时,常

免费获取业主报价
 
 
 
 
找专员立刻免费询价
手机
*
验证码
 换一张
*
提交